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10月融资综述

房企融资总额再次近乎腰斩，创年度新低

2021年10月，同策研究院监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计336.5亿元，环比下降44.92%，创本年度新低。

图1 2021年10月典型上市房企融资情况（单位：亿元）

 

「房企融资」10月40房企融资总额再次近乎腰斩，创年度新低

 

本月，40家房企债权融资金额297.53亿元，环比大幅下降19.85%（9月债权融资总额371.24亿元），占房企融资总量的88.42%；股权融资金额为38.96亿元，占总融资金额比重为11.58%，环比下滑83.75%（9月股权融资总额239.71亿元）。

图2 2021年8-10月典型上市房企融资情况对比

 

「房企融资」10月40房企融资总额再次近乎腰斩，创年度新低

数据来源：上市公司公告、同策研究院

债权融资方面，本月债权融资方式包括：境内银行贷款（117.26亿元，占比34.85%）、其他债权融资（114.19亿元，占比33.94%）、信托贷款（22.76亿元，占比6.76%）、中期票据（20亿元，占比5.94%）、海外银团贷款（16.93亿元，占比5.03%）、公司债（6.39亿元，占比1.90%）、委托贷款（0亿元，占比0%）。

图3 2021年10月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元，%）

 

「房企融资」10月40房企融资总额再次近乎腰斩，创年度新低

 

数据来源：上市公司公告、同策研究院

股权融资方面，本月股权融资总额为38.96亿元，占比融资总额11.58%，环比较上月下滑83.75%。其中，本月无境内再融资，仅有海外配股融资38.96亿元，除主要为股份期权计划外，中国奥园完成与第三方的新股份认购事项，融资所得款净额为3.99亿港元，折合人民币约3.28亿元。同时，融创中国以每股约29.71美元，出售部分贝壳美国存托股票（ADS），总金额合计约5.54亿美元，折合人民币约35.39亿元。从投资贝壳起到出售完成来计算，融创共实现税前溢利约人民币24.3亿元。

同策研究院数据显示，2021年10月房企融资以人民币为主，美元和港元其次。外币融资总额较上月再次腰斩，融资金额为62.28亿元，环比下跌51.1%（上月外币融资127.36亿元），占融资总额的18.51%。其中，美元融资总额42.27亿元人民币[1]（6.61亿美元），占融资总额的12.56%，环比下降49.16%；港币融资总额为20.01亿元人民币[2]（24.35亿港元），占比5.95%，环比下降54.76%；本月无以其他外币为货币单位的融资行为。

图4 2021年10月典型上市房企融资币种占比（单位：亿元，%）

「房企融资」10月40房企融资总额再次近乎腰斩，创年度新低

 

数据来源：上市公司公告、同策研究院

[1]汇率折算价格：按照中国人民银行，货币政策司提供的2021年10月29日中国外汇交易中心授权公布的人民币汇率中间价进行计算：1USD = 6.3907 RMB; 1HKD = 0.82164 RMB。

[2]汇率折算价格：按照中国人民银行，货币政策司提供的2021年10月29日中国外汇交易中心授权公布的人民币汇率中间价进行计算：1USD = 6.3907 RMB; 1HKD = 0.82164 RMB。

 

整体来看，本月融资情况与本年2月的融资表现极其类似，本月整体融资水平大滑坡，其中国央企受影响相对较小，反观民企整体融资环境较为艰难。

同策研究院陈舒认为，受限于融资全面收紧，加之新债发行不易，9月债权兑付高峰期到来，导致各大房企出现流动性紧张危机，部分债务无法按期还款，债权违约风险大幅提升，引发信用危机，多家企业信用评级被下调，房企融资环境或进一步恶化。虽然目前政府端释放一定“维稳”信号，但实际政策暂无太大变化，强监管仍是融资主导方向，如何降负债、保证健康的债务情况、保持稳健的财务表现依旧是房企面临的主要课题。

 

债权融资

公司债融资遇冷,债权融资跌幅约2成

债权融资方面，本月债权融资金额297.53亿元，环比大幅下降19.85%（9月债权融资总额371.24亿元），占房企融资总量的88.42%。

本月债权融资方式包括：境内银行贷款（117.26亿元，占比34.85%）、其他债权融资（114.19亿元，占比33.94%）、信托贷款（22.76亿元，占比6.76%）、中期票据（20亿元，占比5.94%）、海外银团贷款（16.93亿元，占比5.03%）、公司债（6.39亿元，占比1.90%）、委托贷款（0亿元，占比0%）。

1）本月排在融资总额第一位是境内银行贷款，融资总额117.26亿元，占比34.85%，环比下降4.17%。本月共发生33笔境内银行贷款，均以融资担保的形式呈现。

2）位居第二的其他债权融资，本月共发行6笔其他债权融资，融资总额为114.19亿，占比33.94%，环比上升63.81%。融资方式包括向金融机构借款、转让收益权融资、定向投资计划、股权加债券转让等多元融资手段。其中值得注意的是，远洋集团和越秀地产均通过出售资产予相关联基金的方式，借助资本平台运作，让重资产变轻。此外，彩生活由于拖欠碧桂园服务贷款未还，被要求强制转让邻里乐股权，并根据相关协议彩生活将获得26亿元的目标公司价值差额补偿。

3）位居第三的是信托贷款总额。本月共发生了4笔信托贷款，融资总额为22.76亿元，占比6.76%，环比下降30.14%。

4）中期票据位居第四。本月融资总额20亿元，占比5.94%。本月发行共1笔中期票据，为金茂发行的第二期中期票据，利率3.65%，期限为三年。

5）海外银团贷款位居第五，募集资金16.93亿元，占比5.03%，环比上涨58.98%。海外银团贷款融资本月共发生2笔，分别为招商蛇口间接全资子公司向星展银行申请的四年期20亿港元融资额度，以及金地集团子公司就海外项目向华美银行申请的1542万美元贷款。

6）公司债本月位居第六，融资总额为6.39亿元，占比1.90%，环比下降94.49%。本月仅发行了1笔公司债，为宝龙地产发行的1年期1亿美元优先票据，利率5%。

7）委托贷款融资金额本月为零。

融资成本方面，本月仅有2笔融资披露融资成本。在已披露的数据中，融资成本最低为中国金茂发行的境内无担保中期票据，融资金额20亿元，利率3.65%。融资成本最高的为宝龙地产发行的2022年到期的优先票据，融资总额1亿美元，融资利率为5%。

总体来看，本月房企债权融资中公司债融资遇冷，监测企业中仅有宝龙地产1家发行了1年期1亿美元的优先票据，其余企业无一突围。受限于融资全面收紧，房企信用危机爆发的大环境下，民企债权融资连续2月腰斩，其中本月公司债发行量相较于上月十不存一。国企凭借相对稳健性，债权融资受影响幅度较小，其中部分企业采取通过资本平台运作，将存量资产出售给相关基金运营，再通过资本化手段退出，以达到降低重资产持有比例，调整负债结构，增强资金流动性，提升企业风险抵御能力的目的。这种模式下，房地产项目以出售股权替代债务融资，控制杠杆水平同时降低融资成本，在“三道红线”等政策的长效机制调控下，或成为未来发展的趋势之一。但值得注意的是，地产基金模式也有一定风险，十分考验企业的运营和投融资能力。

图5 2021年10月典型上市房企债权融资情况（单位：亿元）

「房企融资」10月40房企融资总额再次近乎腰斩，创年度新低

 

股权融资

金额占比回落，奥园发新股，融创减持贝壳ADS

股权融资方面，本月股权融资金额为38.96亿元，占总融资金额比重为11.58%，环比下滑83.75%（9月股权融资总额239.71亿元）。

本月股权融资中，无境内再融资，仅有海外配股融资38.96亿元，除主要为股份期权计划外，中国奥园完成与第三方的新股份认购事项，融资所得款净额为3.99亿港元，折合人民币约3.28亿元。同时，融创中国以每股约29.71美元，出售部分贝壳美国存托股票（ADS），总金额合计约5.54亿美元，折合人民币约35.39亿元。从投资贝壳起到出售完成来计算，融创共实现税前溢利约人民币24.3亿元。

注：[1]由于9月30日首创置业正式私有化退市，本40家典型上市房企名单进行微调，剔除首创置业，补入中国奥园。

40家典型房企名单：碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、保利发展、中国海外发展、绿地控股、新城控股、华润置地、龙湖集团、世茂股份、金地集团、阳光城、绿城中国、旭辉控股、中南建设、招商蛇口、中国金茂、金科股份、华夏幸福、富力地产、龙光地产、中梁控股、远洋集团、雅居乐、建业地产、融信中国、滨江集团、荣盛发展、泰禾集团、首开股份、宝龙地产、越秀地产、中国奥园、当代置业、花样年控股、华侨城、中天金融、九龙仓、瑞安房地产

[2] 本文数据来源仅来自于各上市房企公开披露的公司公告

「房企融资」10月40房企融资总额再次近乎腰斩，创年度新低

 

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「房企融资」10月40房企融资总额再次近乎腰斩，创年度新低

 

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