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商业贷款提前还款怎样划算（被迫成为房奴的日子）

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随着房价走高，贷款买房已经成为市场主流方式，在公积金贷款额度有限的情况下，利率较高的商贷成为更普遍的选择。那么，买房人该如何早日摆脱“房奴”的身份呢

方法一:提前还款

1.提前一次性还款

在资金充裕的情况下，可以提前选择一次性还清贷款解除抵押。

2、提前部分还款

1.每月还款额不变，还款期限缩短:可有效节省利息。

2.每月还款额减少，还款期限不变，可减小月供负担。

办理流程:

携带身份证、贷款合同、还款卡去贷款银行网点办理。

★商贷提前还款注意事项:

1.是否需要缴纳手续费

选择提前还款时，部分银行会收取一笔

手续费，一般称为“违约金”或“罚

息”。

2.允许提前还贷时间不同

绝大多数银行要求正常放款一年后才可

以申请提前还贷，但也有个别银行可以随时申请提前还贷。

3.提前还贷有无次数限制

部分银行对提前还贷的次数有要求，可以根据银行规定选择一次性付清或部分归还贷款。

方法二:变更贷款方式

根据武汉现行“商转公”贷款规定，纯商业贷款只能转纯公积金贷款，商业贷款不能转组合贷款。

1.凡在武汉地区按时连续足额缴存住房公积金6个月及以上的职工，在我市购买新建商品房或存量房时办理了个人住房商业贷款的，可以本人或配偶的名义申请商转公贷款。

2.无尚未结清的公积金个人贷款;

3.原商贷发放后已正常还款12个月及以上;

4.原商贷所购房屋已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《不动产权证》，产权明晰;

5.购买二手房的，由公积金中心认可的房屋评估机构出具二手房商转公贷款《房屋估价报告书》;

6.二手房商转公贷款房屋房龄(以建成年份为准)不超过30年(含30年)。

7.原商贷借款人为单身，在申请商转公贷款时已结婚，需出具转贷人夫妻双方约定原商贷所购房屋产权共有及共同还款的公证书;

原商贷借款人在婚姻存续期间所购房屋产权为单独所有的，在申请商转公贷款时需出具转贷人夫妻双方约定原商贷所购房屋产权共有及共同还款的公证书;

★公积金贷款需同时满足以下条件:

1.除要办理商转公房产外，家庭(含未成年子女)名下在武汉市无房或仅有一套住房;

2.家庭名下无未结清公积金贷款，有且仅有一套已结清的公积金贷款记录;

3.个人账户需要满足的条件(开户满180天，状态正常，贷款前6个月正常连续缴纳公积金，且公积金账户余额大于等于月缴存额6倍)。

2、申请商转公必备材料:

1.转贷人及配偶的身份证、户口簿和结婚证原件及复印件(转贷人为单身的需签署单身声明);

2.原商贷所购房屋的《房屋所有权

证》、《国有土地使用证》或《不动产权证书》原件及复印件;

3.办理原商贷所购房屋的《借款抵押合同》原件和《商品(经济)房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件;

4.原商贷银行出具的转贷人原商业贷款的还款记录和截止转公积金贷款申请日的原商贷余额及剩余期限的证明;

5.由公积金中心认可的房屋评估机构出具的《房屋估价报告书》(二手房商贷转公积金贷款);

6.房屋产权共有人出具同意共同抵押及共同还款的公证书;

7.原商贷银行提供的原商贷所购房屋抵押权证(期房抵押证明或房屋他项权证)的复印件并加盖银行公章;

8.管理中心或受托银行要求出具的其他资料。

★注意:变更还款方式或贷款年限较为困难!

根据《个人住房贷款管理办法》，等额本息和等额本金两种还款方式的计算和审批条件不同，一经确认不能直接变更。

由于银行贷款放款时，是按照申请人当时收入和其它条件审批，系统和贷款合同已确定，房产抵押信息已录入房地局备案，所以较难更改。

申请人应在贷款申请初期，根据个人的收入情况和银行流水等，选择合适的还款方式和贷款年限。

等额本金or等额本息谁最划算?

等额本金:

每月偿还的本金不变，利息逐渐变少，每月还款额递减

等额本息:

每月的还款额不变，一部分还本金，一部分还利息

那么，怎样选择适合自己家庭的还款方式呢?

1、从利息方面考虑，等额本金能节省更多利息。

2、从还款能力考虑，等额本息每月还款额不变，还款能力更稳定。

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