现实生活中,承租人不按时、按规定交纳房租的情况比比皆是,虽然有 些情况确实比较特殊,如承租人生活困难,资金一时周转不开等,但也有部 分承租人并没有正当理由,故意拖欠房租。
(1)我国法律对租金交付期限的规定。
承租人交付租金的期限应当根据以下原则予以确定:
第一,租赁合同约定租金交付期限的,承租人应当按照约定的期限支付 租金。
第二,租赁合同对支付期限没有约定或者约定不明确的,可以事后达成 补充协议。
第三,事后达不成补充协议的,当事人可以按照合同的其他条款或者交 付习惯进行确定。
第四,双方依照上述原则仍不能确定的,可以根据以下规定处理:租赁 期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。
(2)我国法律对房屋租金数额的确定。
我国合同法第二百二十八条、第二百三十一条规定,承租人应当按照双 方当事人确定的租金数额如期交付租金,但是有下列情形之一的,当事人可 以要求减少或者不支付租金。
第一,因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的;
第二,因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭 失的。例如:房屋被其共有人占有或者因自然原因而倒塌,此时承租人已经 无法使用房屋,可以不支付租金。
(3)承租人不按期交付租金,出租人的处理方式。
承租人不按照合同约定交付房租,已构成违约,应当承担违约责任,如 按照约定支付违约金等。另外,根据我国合同法第二百二十七条的规定,承 租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理 期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同°
:典型案例
王某租用了刘某的一间门面房准备开店,双方约定租一年,王某随 后预付了半年租金3万元给刘某。半年后,王某的生意日渐红火,但一 直不提租金的事,由于刘某与其是比较好的朋友,刘某不知该怎样处理 此事才好。
[以案释法】
本案中,根据我国合同法第二百二十六条的规定,半年期满后,王某继 续租用房屋,刘某也未表示反对,因此该租赁合同已转为不定期租赁合同。 双方可以找一个恰当时机达成补充协议;不能达成补充协议的,按照该行业 惯例确定;没有惯例的,王某应当在每届满一年时支付房租,不足一年时间 的,应当在租赁期间届满时支付。
但案例中,王某所承租的房屋并没有出现上述可以减少或不支付租金的 情况。因此,其必须按照事先的约定支付租金。
如果王某到期不按照规定支付租金,则刘某可以规定一个最低期限,要 求其支付;王某逾期仍不支付时,刘某可以终止履行该房屋租赁合同,收回 房屋。
实践中,出租人在签订租赁合同时,一般都会要求承租人预先交付一定 的保证金,而在租赁期间也是先由承租人交付租金,然后再允许使用租赁物。例如在房屋租赁领域,出租人一般会要求承租人交纳相当于一个月租金 的押金,这种情况下,承租人不交付房租的处理方式相对简单,就是解除租 赁合同,让承租人搬出房屋。但是,也有一些情况是承租人先使用租赁物、 后付租金的情况。这就难免产生承租人使用租赁物后却因各种原因拒而不交 付租金的情况。在处理此类纠纷时,双方当事人首先应当尽量通过协商解 决,协商不成时再进行诉讼。
法??条?链?接
中华人民共和国合同法
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没 有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间 不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每 届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租 人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解 除合同。
第二百二十八条因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、 收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全 部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分 或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
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