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俄罗斯现在房价走势（房地产市场复苏房价稳住了）

鬼斗车 • • 投稿

2022年5月开始，人民币兑美元汇率快速贬值，年初人民币兑美元汇率还在6.2~6.3之间波动，但5月份以来，已跌破6.6。

人民币兑美元汇率为何下跌，这其中主要原因有两个，一个是美元走强。美联储已正式宣布进入加息周期，预计美联储还将会多次加息。但我们跟不跟，显然是两难的选择。不跟随加息，人民币兑美元汇率由于利差的缩窄，流出的外资将会增加，人民币将会面临着较大的贬值压力。而跟的话，将对会经济复苏和房地产市场的稳定造成冲击。

人民币兑美元汇率下跌的另外一个原因，就是国内经济下行压力加大。4月份以来，由于上海实施静态管理，造成巨大的经济损失，但不止是上海，全国多个地区同样面临着静态管理的局面，因而国内经济下行压力加大，自然汇率就会下跌。纵观历史，汇率和房价有着密切的关系，当年日本、俄罗斯是如何应对这种局面的呢？上世纪80年代，日本和美国签订广场协议，日本允许日元大幅升值来解决美日两国之间巨大的贸易顺差。随后，日元兑美元的汇率快速飙升，从1美元兑240日元飙升到只能兑120日元。日本央行随后加大货币投放，降低利率，这导致日本房价、股市疯涨。日本央行不得不收紧流动性，日本汇率保持稳定，但房价大跌，日本进入经济学家常常提到的“失去的20年”。

俄罗斯情况相反，俄罗斯经济主要依赖资源出口，2014年石油价格大跌，一度跌至30美元左右，导致卢布汇率大跌，俄罗斯央行随后大幅加息，基准利率上调到17%，这下卢布汇率稳定了，但17%的基准利率对房地产市场意味着什么，相必大家都清楚。为了稳定房地产市场，俄罗斯宣布卢布可以自由浮动，卢布闻声大跌，卢布的汇率快速贬值30%。但正因为如此，俄罗斯的房地产市场快速复苏，房价稳住了。从结果来看，日本稳住了汇率，但房价大跌。而俄罗斯稳住了房价，但汇率大跌。那么时间进入到2022年，我们该如何选择呢？

需要提及的是，国内多个城市的房价收入比，按照国际标准来看，早已进入泡沫阶段，但正因为如此，居民财富主要集中在房地产领域，房价大跌，对居民的财富、银行都将造成巨大的冲击。因而此时，房价稳定或许比汇率稳定更加重要。同时，人民币汇率适度贬值，也有利于产品出口。当然，那样也会导致进口原材料的成本上升，每年进口的石油、粮食，就价值数千亿美元，因而贬值也只能是小幅贬值，才能利益最大化。

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