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谈谈未来房价的趋势（房价每五年翻一番）

常悦销售向薪力 • • 投稿

 

当然，功夫不负有心人，最后我还是找到了出处。原来是金岩石09年时说的，原话是这样“未来5年京沪房价还要翻一番”。

谈谈未来房价的趋势（房价每五年翻一番）

注意了，时间是09年，地点特指京沪，所以以后看到类似的说法，要留意了，也许是有人别有用心。

当然，就09年说的这番话来看，金岩石还是保守了。因为京沪房价从16年初开始到17年，仅仅用了不到2年时间就翻了番。不仅是京沪，很多城市都在那两年里房价飞速上涨。

小插曲几笔带过。回到主题，如果时间点换成2020年的当下，未来5年房价是否还要翻番呢？

谈谈未来房价的趋势（房价每五年翻一番）

我把一些常见的，始终看涨房价的专家观点进行一个汇总，如下。

宋卫平：房价上涨对大家都有益处。

董藩：房价并不算高，否则16万亿成交额哪来的。房地产是经济周期之母。未来十年北京房价可能达到50万一平等等。雷人话语非常多。

孟晓苏：缓解通胀压力，同时房价上涨将给大部分人尊严。

李铁：未来还有2亿人要进城，房地产仍未到头。

叶檀：根据GDP涨幅、CPI水平和工资涨幅，计算出来未来每年房价上涨6%。

当然，也有一些看跌房价的，或者曾经看跌房地产的，比如王健林、潘石屹、朱海斌等。

那么，究竟是这些专家“各抒己见”还是“各执一词”呢？孰对孰错呢？

谈谈未来房价的趋势（房价每五年翻一番）

房价上涨的确是有好处的，关键是涨幅多少才合理？

房价上涨有好处，房价上涨给人带来尊严。不得不说，这句话没毛病。

从宏观面来说，土地出让变成财政收入，财政收入用来城市建设，城市建设提高居民收入、各类福利。而土地出让的前提要素是：房价是上涨的，否则谁还拿地。

从微观面来说，房子升值代表居民财富增加，财富增加幸福指数提高。假设房子大面积贬值，财富不仅没有增加，还倒欠银行，银行也出现风险。这显然不符合发展步伐。

即便从无房人角度看，他们并不是直接痛恨高房价，而是房价涨幅太高、太快，自己的收入根本跟不上，一直买不起房才是痛点所在。

很多人羡慕长沙，房价低、房价收入比合理、幸福指数高。事实上长沙均价1万出头也不算便宜，也有几万一平的豪宅。所以事实上，很多人是羡慕长沙房价的涨幅小，大家努努力都买得起。炒房人在长沙也生存不下去，房价从来不大涨大落的。

所以，房价上涨是有好处的，关键是“涨幅”要合理。你像16年那样，一年涨幅就翻一倍，这有房的人做梦笑醒，无房人望房兴叹，这才是根本矛盾所在。

所以，从今年开始，国家正式把房地产调控列为长效机制。首先是房不刺激，4万亿、去库存再也不会有了，官方因素的大涨不会有了。其次是房住不炒，谁冒头就掐谁，把炒房成分挤出楼市，炒房因素的大涨不会有了。再次是三条红线，收缩房企融资规模，让房企高周转模式行不通了，房企因素的大涨不会有了。

谈谈未来房价的趋势（房价每五年翻一番）

6%可能是一个非常“合理”的涨幅？

经常有人为了卖房，把货币大放水、M2两位数增幅、货币严重贬值作为口头禅传递给消费者，传递出一个这样的暗示“不买房，你的资产就会缩水，买房是最好的抵抗通胀、抵抗货币贬值的做法”。

说实话，很多人已经对开发商、销售员的“花言巧语”有了鉴别能力，什么海景房、皇家园林、星级物业之类的说法早就没什么人信了。但对于货币超发带来的贬值，数据放在那，不得不信。

尤其是今年以来，很多人顶着调控收紧的大环境，依然坚定不移的选择买房，原因并不是想依靠买房挣多少钱，原因只有1个“抵抗货币贬值”。因为除了买房，储蓄、其他投资似乎真的并不“上算”。

这种做法有些像什么呢？盲人摸象。对房地产只有片面的认识，并不了解全部真相。

谈谈未来房价的趋势（房价每五年翻一番）

M2可以简单理解为货币发行，但M2不是随意发行的。在以前，由于外循环带来的大量外部投资，以及外贸大量的顺差，这些入境的大量美元需要兑换成人民币，所以央行需要发行货币，带来了M2的高增长。而今年为了给大量的企业纾困，同时对冲、消化国外货币超发带来的压力，才重新把M2增速回到了两位数。

目前来看，一方面内循环的开始，另一方面央行已经逐步在稳定货币政策，M2增幅必然将出现小幅回落，事实上货币最宽松的时候也已经过去了。

其实，要不是因为一头猪的关系，连现在的CPI可能都是负的。所以，本身目前的局面是通胀、通缩同时存在，货币大幅贬值的现象并没有明显出现。真出现的话，房子也不可能起到多少抗通胀作用的，因为流动性太弱了，卖不出去的房子，哪来的抗通胀作用。又不像黄金，专门有交易平台。

所以，综合来看，叠加GDP增幅常态化、房价平稳发展这两个大前提，单纯看6%这个数字，个人认为还是比较合理的。一方面利率还要5%左右，6%这个涨幅不会有多少人进来炒房，同时也不至于让有房人财富缩水，挺好。

但最后补充一句：不是强三线及以上城市，6%就别想了，负数也有可能，从来平均值是有高有低平均而成。

谈谈未来房价的趋势（房价每五年翻一番）

京沪房价可能天花板的确还“很远”

就如金岩石10年前所说，5年京沪房价还要翻一番。实现了。

董藩称未来10年北京房价可能到50万一平，也不是完全没可能，现在北京、深圳已经有20万一平的房子出现了。

但正如脱离剂量谈毒性，脱离城市、板块甚至是楼盘个案谈房价，也有点耍流氓的意思。

打个比方，北京后海的四合院。这种产品几十年前就不再生了，往后只越来越少，面对的又是来自全球的富豪。这房价，谁说得准。

但你要说10年后门头沟的房价50万一平，恐怕就没有人会相信。

所以，北京目前均价6万不到，但西城均价已经11万多，东城10万多，海淀9万多，但房山才3万出头，昌平顺义4万出头，不同区域不同楼盘完全没有可比性。

专家这些几年房价翻番的说法，总有部分城市、区域或楼盘符合，所以看看就罢。

但为什么说京沪房价天花板还能“还很远”呢？

简而言之，深圳我们可以称之为广东深圳，也可以称为中国深圳，也可以说世界深圳。为什么？随着城市能级的不断升高，城市所吸引和拥有的产业、贸易、货币、金融等等都是不一样的。北上广这样的城市，买房客群早已不是只针对本市人群，全省、全国、全世界都是潜在买房群体。所以，房价向谁靠拢，谁胳膊粗听谁的。

为什么都说三四线未来不看好？人口有限、流入有限、产业有限、各类资源吸引能力有限，说白了房子自产自销。这种局势下，房价能保持稳定就算不错了。

谈谈未来房价的趋势（房价每五年翻一番）

最后，专家说的一般都有些道理，但首先自己要有判断能力，听别人再怎么分析，不是自己的，始终无法灵活运用。其次，专家话说多了，难免被人剪辑使用，自己要更加兼听则明。

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