京房体系逐月变卦推导，北京loft公寓租房

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:京总好，和男朋友sfsd，家住海淀学院路，准备明年结婚，现父母名下另有两套房出租（中关村老破大+清河一居），市价合计1700w左右，手上还有200zd，想趁这次降息用我们的sfsd换到两套品质次新（最好是三居+两居），无学区需求。由我和男票来贷款，每人月供1.5w的还款能力。目前在考虑京师园/融域/澳景花庭1400w三居+莱圳家园/世华龙樾/望京/亦庄河西750w两居。资产配置目的为主，对位置不强求（中关村、望京上班），很喜欢奥森周边环境

1.感觉莱圳和世华龙樾报价9w+溢价有点严重，不知道还适不适合入手，或者有其他的组合推荐吗

2.单人收入只能承受贷款300w，有必要用两个sfsd分别贷款去买吗？比较担心影响生活质量，1400w三居基本是超过140平的非普，我们这个还款能力可能也得高首付，是不是也可考虑放父母名下，用二套名额全款买？感谢

A:回答:您好,感谢信任!您们的底仓还可;建议用2张优质房票撬动最大的杠杆去买优质盘,涨幅靠选筹;利润多少取决于您的负债;上地清河望京这些盘不是这一轮突出,每一轮都很突出,区域购买力集中,正常的市场每半年大概是20左右,如果遇到市场利好可能是40以上,然后遇到市场冷静期可能会回调个10%左右,下一轮行情会继续往上爬

大家觉得这些盘涨的很夸张,其实跟盘的关系不大,主要是市场上突然增多了货币,这些购买力又集中在这些区域,这些盘在购买力比较集中的区域又为稀缺,导致的结果就是一轮接一轮上涨,我们只是选筹正确,搭乘了这座城市的经济增长和行业红利;投资房产就是这么简单,把钱搞过来,远离那些靠炒作的区,坚持持有优质地段的优质盘,把投资交给时间,而不是时机,等待印钞放水即可;

从利益最大化角度配置,您可以选择用其中一张房票买一套龙头板块的霸盘,1700+200;首付+杠杆其实用不了这么多,选一套三居室;另外一张房票在次级板块选品质两居或者次新三居;

奥森板块的价值是生态资源比较稀缺,属于稳健性的,涨幅可能没有产业区的突出,但不会出现回调的现象,如果您们喜欢这里的环境,买到这里没什么不可.亦庄的价值是有产业支撑,但毕竟属于外环,如果您们不在这里工作,没必要往这个区域挤;

一大一小,望京、奥森、清河都可,如果让我选,我会选一套望京、一套奥森、或者一套望京、一套朝青,清河不是不能选,您没有硬性指标必须买海淀,那么望京的价值要比上地西二旗更大一些,北京唯一产住结合区,南侧有国贸,交通出行方便,望京相对于青少年,前期营养充足,发育的较好,后劲又很大,房价的天花板比较高,建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》祝一切顺利!

Q:提问:京总您好！我家庭的情况如下，请您指点。北京清河有一套一居室住宅，市值500万，出租；顺义有一个商住，市值60万，出租；深圳有一个商住，市值80万，出租（人不在那边不好租）

现在全家在回龙观租房，因为孩子大了，清河的房子小不能回去住了，手里有现金110，现在想置换，深圳的肯定卖掉，能到手80万。北京的房子有两个思路：思路一：卖清河房，700万首付，换到海淀清河永泰附近，顺义的留着；我是希望无论如何在北京能有两套房子，给儿子留一套，自己一套养老。

思路二：不卖清河房，卖顺义，250万首付，在回龙观买二套，但是今天看了一下，龙锦这样100平左右的二居室都要530多了！我们夫妻已经40多岁，收入恐怕不会上升太多了，孩子还读小学，贷款太多怕将来很吃力。如何决策，还请您指点，谢谢

A:回答:您好,感谢信任!从您持有的房子属性上看,深圳和北京的商住应该出掉,这种盘我们是不建议持有的,所有的商住,因为产权属性一般居住的人群都比较混乱,导致市场流通性很差,即便是北京的繁华地段,一个小区一年的成交量基本都是个位数,成交价基本都是骨折价

其次居住体验差，商水商电+高额物业费，持有成本大大增加。没有住过公寓或深入研究过的人，一定以为精装公寓居住体验一定很好，其实公寓的空间格局和普通住宅完全是两个概念，开放式厨房各功能间空间狭小，多数通风采光较差没有阳台，没地方晒衣服而室外走廊是大通间，后续卖出税费极高，涨幅远远低于住宅

其次再说租售比,一般的商住是靠租金收益,房价高增长期间,租售比是一个伪命题,听到专家谈论租售比,只能证明他们学的很烂,现在的房价体现是未来的购买力,在房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没有什么实际意义;

清河一带依靠上地集中产业优势,房价相对牢靠;未来还有一定的上升空间,区域涨幅的规律是:品质盘、次新盘、老旧小区,如果清河的盘低于大盘涨幅,可考虑把2套商住+1套清河全部出掉加一些杠杆,集中资金选一套不错的纯投资盘,房子过几年增值后再把增值的部分套现出来给孩子买一套即可;

这样既能满足在京2套房的目标,保值增值性也比较稳健,如果清河的盘还不错,可保留,用2套公寓换一套住宅;当下的买房逻辑已变,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现严重的分化潮;涨幅差的房子留着其实意义不大,不如换一套优质盘,涨幅上来可再买入;建议认真阅读精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问：京总您好，拜读了您星球的文章，受益匪浅。想就我个人实际情况，向您请教一下：体制内在望京附近工作，目前单身，男孩。首付预算150w左右，房子的话住房+部分投资属性。也看过您类似的推荐

1 通州武夷商圈，潞苑板块。自己的考虑是有一丢丢珍惜首套在通州的机会，但是吧可能前期最好的机会已经过了。5-10以后可能才会置换，应该会长期拿，可能会兑现利好。但是相应的话，潞苑去工作单位可能不是太方便

2 亦庄可能只能够到瀛海。8号线交通比较便利，通勤还可以。因为预算有限，没办法够到核心区域的河西

3 朝阳常营的话，可能只能1居，或者够不到;想让京总帮忙看一下，给一些建议，谢谢！！

A:回答：您好,感谢信任!从通州到望京应该比亦庄到望京方便吧.不好意思,我不坐地铁,所以对公共交通出行有点知识盲区,如果是这样的话,其实常营和通州很适合您,先说这两个区域

通州长期看好,您长持5-10年150万预算买到这个地方我觉得不亏.很划算,潞苑应该是没有地铁规划的,你上班只能开车,如果您买在运河的南侧,运河湾附近坐地铁应该很方便,步行大概10-15分钟就能到地铁站;瀛海和通州相比,通州属于北京城市副中心,未来打向世界的一张名片,这两个区域有本质的区别,bobo自由城150万的预算够了,可以买个一居;京贸国际城需要多加一点

如果收入还可的话您可以多办办卡就能解决,第一套房都会比较困难,那我们不能因为资金预算犯选筹错误的问题,第一次买房选筹时要做的就是要跳出主观思维，首先考虑的是这里有没有价值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少资金可以入场;然后再看自己所能调动的资金量有多少，差多少，能不能想办法弥补这个差距

在精算以后，如果确实相差巨大比较困难，再选次级板块。这是正确的选房逻辑;如果通州上不了车,可以看看常营的苹果派;常营向西可以承接朝阳东部的通勤,未来有通州运河商务中心的利好,结合您的工作地点,这两个区域比亦庄更适合您;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:非常感谢京总之前的指点。由于现在置换房家里意见不统一，出现两个方案，不知哪个更优，请京总点拨。基本情况：计划今年在北京换房后另购房投资，现有西二旗智学苑3居1套，目前市值700+，计划再投入700+换房或者投资小户型。现有两个方案请教京总：

1、西二旗智学苑出售，另外增加500，买入橡树湾或者东湖湾、万和城两居，总价1200以内。或者追加杠杆到1700，买入这三个小区的三居室。关于智学苑，目前已确定西二旗小学调整为中关村一小分校，且今年有希望换物业，未来是不是有升值潜力？继续持有还是置换？

2、继续持有西二旗，另加700+买入小户型。可选奥森板块例如澳林春天一期或者二期两居室；或者望京东湖湾开间？橡树湾开间？纯投资，哪个方案更优？也可以考虑其他升值空间好的小两居板块和小区，恳请京总推荐。因为孩子上学方便考虑，近三年都会租房住。3年-6年后有可能整合资产再换房自住。以上，恳请京总点拨。叩谢

A:回答;您好,1、原本小区不带学区,突然划入学区,有2种情况,1是划入普通学校,这个涨幅比较轻微,如果是划入的重点学校,涨幅比较明显,可以说是很夸张,短期(2-3个月)最高能达到50%;这个重点学校指的是同区域缺乏优质教育资源的情况下才能凸显,当价格短期到顶时会有一个冷静期,

智学苑的价值是价格低性价比比较高,在西二旗板块流通性属于数一数二的,但居住体验在同区域并没有特别大的优势,其次西二旗产业较多,居住楼盘较少,准确说不是产住结合的区域,整个区域的居住体验并不是特别好,更换物业和划入学校算是利好,结合这个盘在同区域由于价格优势比较凸显,应该会有一个不错的涨幅,预计15%-20%左右,处于机会成本可以留着观察一段时间

2、700+选择奥森板块的两居室很好,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;如果能加300预算可以看下上林世家、京师园、700+您看的盘尚可,三期也能拿下,比二期品质高点,同时可以关注下朝青板块的青年汇、华纺易城,望京东湖湾和橡树湾开间都可,但从居住上2居更有优势;选筹上可参考星球精华栏文章;祝一切顺利!

Q:提问:请问海淀区知春路太月园的2居室是否值得继续持有，明年就满五唯一了，如果卖掉换一个更有升值空间的房子会不会更好。我们不需要学区，太月园是在北京的唯一房产，目前出租出去，原计划孩子上初中自住的，另外河北大厂有一套两居室。感谢

A:回答:您好,感谢信任!太月园在市场上缺乏竞争优势,有学区溢价且年代较久,近几轮的行情上涨动力明显不足,几乎是处于横盘状态,2居室出掉大概能到手1000左右,纯投资的话可以看看朝阳,这个价位可以买一个热门板块的次新三居或品质2居,从保值增值来讲要比太月园更稳健一些;可以看看望京和朝青;

朝青称为国贸的第二后花园，今天之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光。加上自身又比较争气，品质小区扎堆;整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，自然是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性自然也很好。

望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力很足，整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显的就比较落后.所以房价一直也不高，而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,整个区域不同档次的楼盘都有,在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.最大的优势就是产住结合.中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高

澳洲康都、上京新航线、首开知语城、首开国风北京、国风上观、华纺易城、青年汇佳园、润枫水尚都可以关注;如果计划2居室优先望京,3居可关注朝青;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问

Q:提问:京总您好，最近一孩家庭准备置换房产，目标有两个：1、改善居住条件，两居换三居，便于父母带娃，也是为了后期孩子有一个独立的空间学习；

2、为了孩子上学，目前身处朝阳区，也不准备换区，综合考虑升学率，希望在朝阳区内找一个相对省心的学校。目前家庭房产情况如下：1、华纺易城两居（目前娃户口所在地，平房学区，为了上劲松幼儿园，女婚前92平）；2、珠江罗马嘉园（现实际居住地，先生父母名下）；

3、三丰里（先生父母名下，目前租给自如，63平）；4、南太平庄两套（一套先生父母住（先生名下），一套老公爷爷奶奶名下自住，目前这两套夫家表示无法置换，因为要照顾老人）。

经过前期考察，目前经过了四轮方案：第一轮方案——搬回三丰里，居住条件和小学都无法满足，小学是民族小学，日坛中学相对符合，我没同意；第二轮——卖掉三丰里，换能上芳草地国际小学或白小的，未来有机会上陈经纶或八十最好，也可能去成别的，且老破小换老破小，四老名下，附近没有更合适的小区替换，换大的也换不动，换了也未必能上理想的学校

第三轮——陷入死局后，我提出华纺换天鹅湾，星河实验小学还是不错的，三丰里不卖，未来中学回去日坛。房子都选好了，但后来听说这种算转学，加上四老，中学也未必如愿，但平房和八里庄片区的中学都不好。目前，如果想改善居住，只能卖华纺，添钱够，所以房子先挂着了。第四轮——珠江帝景，换个小三居或小四居，陈经纶帝景九年一贯制，但居住条件肯定比天鹅湾原定的170-180平还带花园的房子差很多，目前还没去看房。

想请问京总，1、按目前的情况，是不是只有我卖婚前才能解，三丰里的房子是否有继续留着的必要（目前老人收租金，也有点不愿意放），如果两套都卖，帝景应该能换一个更大，不卖的话，买帝景确实也有点吃力。2、帝景和天鹅湾两套方案哪套长期看更合适，孩子目前还在上小班。3、是否还有更好的配置方案。

A:回答:您好,感谢信任!1、抛去孩子上学因素,从资产配置的角度应该把三丰里出掉,老旧小区主要是靠吃租金,但租金本就不是房产收益的主体,现在的房价体现是未来的购买力,房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租金没有什么实际意义;如果按照通盘逻辑您们这三套老旧小区都应该倒腾出来;可以到不错的区域选一套涨幅不错的次新盘,既能满足孩子上学,也能吃到板块行情;

2、如果家人意见一致,卖掉老旧小区,想换的大一些改善居住环境,建议把珠江罗马出掉,保留华纺;华纺价格在朝青还有可增长的空间,现在出掉不合适,或者卖掉三丰里买个帝景小点的即可,但这个盘属于您婚前财产,需要和家人统一意见,如果家人不同意,单卖华纺换帝景和天鹅湾都不划算,等于牺牲了原有涨幅不错的盘;这种牺牲弊大于利,如果操作上加上一套老旧小区,等同于盘活了原有的固化资产,这个是机会成本,3、帝景和天鹅湾从长期看天鹅湾的天花板更高,帝景主要还是学区价值;建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

Q:提问:京总好，很有幸能加入知识星球，帮助我从底层逻辑更好的理解如何买房！我和老婆在11年购买了通州富力金禧的86平两居，目前名下就这一套房没有贷款。现在孩子5岁了，明年上小学，和老婆商量准备在西城买套老破小学区，首付预算500+（不考虑置换）

1、展览路街道、陶白老破小750左右，学区中等，居住体验很一般，最担心的是学区溢价部分的风险。2、广外片的房子普遍较老西城新，户型体验也更好，同等价位可以有更好选择，学区溢价没有那么高。3、想给孩子一个好的学区，又担心老破小的未来贬值风险和流通性，很纠结。希望京总1、能多多从西城学区购房的角度给予指点；2、如果单纯考虑投资的话改如何选择；

A:回答:您好,感谢信任!1、关于学区房未来的趋势以及我的建议,我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,学区房其实就是绑架勒索型的附加价值,我们都明白学区房的价值是政策赋予的;因此我们可以得到一个结论就是;学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,

从当下以及未来高层的方向看,学区这个概念会被持续弱化,各项政策的组合拳大家也都看在眼里,现在在去搏学区房风险其实很大,整个东西海我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;比如金融街的中海凯旋,万柳的万城华府、万柳书院、碧水云天等这些“大家认为学区溢价很高的房产”其实背后的逻辑并不是大家所想,

中海凯旋一直处于热盘的原因是因为金融街商圈的品质楼盘太拉垮,近20年的建成年代,户型和得房率一般,大量的需求一次次推高了中海的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多质量比较差居住体验一般的情况下，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;所以成就了中海凯旋的高价格,其他盘一样,

2、关于选筹上,西城海淀东城这三个区域,我是不建议买溢价过高的学区房,尤其是老旧小区,如果被政策针对,下跌现象很严重,容易买在顶部,如果要买建议买个小的,风险相对较小,从这几个板块看,广外更稳健,虽然学区属于西城中等,但区域价值相对牢靠,有丽泽的辐射,整体房价的保值增值性更有保障,这个板块无论是投资还是兼顾上学都是西城比较值得关注的一个区域,你们通州富力金禧选筹的很好,继续持有的同时不要踩坑即可,祝一切顺利!

Q:提问:京总，您好！刚加入会员就迫不及待来提问。具体情况如下：目前一家5口住在东城永外地区98平三居次新房，我和夫人在德胜门和大望路上班，孩子开学上一年级，学区问题已解决，未来至少九年还会居住生活在现有房子，准备长期持有。近期打算出手购买二套房，预算首付上限650万，家庭年收入100万左右，主要是把手上资金换成资产，目的是保值增值，投资属性更大一些。考虑到新房的交易成本低一些，且户型、环境较二手房有一些优势，收房后对外出租或作为家庭的第二居所，如能升值则根据需要再考虑卖掉置换，最近看了一些在售楼盘：

1.西红门橡树湾，东区122平四居，总价800万内，预算能满足，小区整体偏刚需刚改一些，离现居住地开车交通也比较方便。橡树湾品牌不错，但本楼盘物业为联合体中铁旗下物业公司，有点担心后续是否能保持小区品质;2.和锦诚园，130平四居，预算能满足，产品品质感觉还不错，应该属于改善盘，边上是南海子公园，目前周边配套还比较匮乏，估计购买之后也不好出租

3.中海兴叁号，咬咬牙勉强能够上117三居，小区品质还不错，定位中海高端藏峰系，精装标准比较高，但周边配套比较拉胯也没什么产业，买了舍不得出租，估计也不好出租，不太考虑了。4.其他还看了西山金茂府、绿城沁园，因为地段和户型等原因，基本不考虑了。问题1.目前出手购买二套房时机是否合适？

对于西红门橡树湾，看过您之前关于此楼盘的点评，目前位置确实有些偏，离地铁4号线较远。但7月初，北京地铁三期环评中提到19号线南延线西红门东站就在本楼盘东区东南角。西红门东板块未来承载金融街、丽泽上班人员居住通勤，近期也释放了教育的利好信息，因此，橡树湾是否值得投资？和锦诚园是否可以PASS了？由于生活圈在南城，对南城的环境比较熟悉，所以目前主要看的是南城的新房，根据本人的需求，是否建议进一步打开思路，看看别的区域的新房（如北清橡树湾）或者转为重点选择二手房？请京总指教！

A:回答:您好,感谢信任!1、目前出手购买二套房时机是否合适？首先建议认真阅读08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;货币不是真正意义上的财富,资产才是,所谓财富,就是我们占有了社会上稀缺的资源,并以此为筹码与社会做交易,货币不属于稀缺资源,因为通胀永远存在,房产是人类最大的财富载体;通胀会持续加剧贫富、阶层分化的速度，因为富人有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，普通人的资产很少，获取新钱的机会同样更少;

作为普通的个体，利用一切渠道和资源购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;早买早享受红利,晚买将继续遭受通胀的洗劫;稍微了解房产上涨逻辑的人都会认为房产长期看大概率会持续上涨;只有一部分人认为楼市会崩盘,这部分人是用固态的观点去看待未来，以今天的收入考虑末来的消费和房价水平;房价是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比，看单价当然高，如果看一下货币的供应量和城市的发展实际需求，不但不高反而是太低，尤其是北京这样的城市;

2、关于选筹上,旧宫、瀛海都属于次级板块,超过800以上的预算买这两个板块都属于资源错配;旧宫属于亦庄新城的溢出板块,优势是配套比较成熟，靠五环临四环，但整体面貌比较破旧，所以旧宫未来的发展肯定是改善目前整体的区域面貌为主，如果能够整治城市界面,整个区域会再上一个台阶,如果一直固化的状态下,整个区域的房价往上走比较困难;

旧宫热度比较高的盘是宣颐家园、亦庄北岸、润枫锦尚;这三个盘的均价在5万左右,紫郡府均价6万2,比市场上流通性高的盘高1万2,近一年的涨幅大概在13%左右;从2017年5月到2019年5月这个盘一直处于下跌趋势,跌幅超过20%;2019年到2020年跌幅超过30%;从整体的行情表现看这个盘的涨幅不稳定,如果这波涨上来,下波可能会冷静甚至下跌;瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;

兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年;这两个区域涨幅的背后是购买力接受不了这么高的价格,和锦诚园、中海兴叁号这两个盘溢价比较高,买过来站岗的可能性比较大;西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段,西红门橡树湾还可,但位置距离核心位置稍偏,存在不确定性;

3、650现金,年入100,我觉得可以把目标放的广泛一些;可以关注下望京、朝青、双井这一带;我一直鼓励大家买优质板块优质楼盘,并不是说其他地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响;不如看好趋势坚定持有优质盘,

新房的优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱;二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,其次配套比较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题.

如果是纯投资,800-1000的预算可以关注下朝阳的热点板块,整体比较稳健一些,不存在不确性因素,现在北京投资房产比较常见的就两种策略,一种是追求潜力最大,一种是追求稳健成长,空间最大既是所谓的潜力区域潜力地段,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击;但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难;

稳健成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓;现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小;对持有套数不多的家庭,我一直推荐的是稳健打法,这样更有利于前期家庭的财富成长;建议认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!

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宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#不懂杠杆，就无法进阶

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

实操类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

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