“红五月”踉跄而过，之前的热切期盼也因为近期风生水起的”降价潮”、”央五条”等笼上了一层神秘的面纱。截至2014年5月29日，据统计，苏州商品住宅存量高达807.35万方（不含商业用房），以突破八百万方的体量再创新高。存量的持续走高，给市场带来了很大的竞争压力，但另一方面，给购房者也带来了两个利好，一是购房者可选择的余地大；二是各楼盘价格竞争下可能带来促销加码的利好。尹山湖作为吴中区的重要地块，商品住宅存量占据了很大的比例，今夏嫁房，尹山湖价格战一触即发。
○事件回放：
7800元/㎡，九龙仓光辉岁月
的”起价门”事件
7999元起，旭辉美澜城，前段时间，7字头开价，一下子在尹山湖炸开了花，”这样的价格，在苏州市区，又是新楼盘。”一时间，很多苏州买房人心动不已。
更让人心跳的价格还在继续。4月，一直定位低密度社区的九龙仓，打出了”7800元/㎡”的口号，刷新了最低价格纪录。一时间，引起尹山湖板块震动，有的楼盘跟风打出”66万起/套”，有的楼盘开始和客户下调心理预期价。低价风正在尹山湖蔓延？顿时，各家售楼处惴惴不安，周边的楼盘也很难淡定了。
业内人士表示，九龙仓项目一直有率先降价的习惯，之前在杭州及常州的项目，都爆出了价格下调的信息。不管是九龙仓公司的营销策略，或是苏州项目的炒作之举，7800元的口号起码吸引了一批意向购房者的目光。但是从宣传的4月底开盘，一直延期到5月14日，不禁让购房者们捏了把汗。到底是预约的人太少，还是九龙仓又要调价？
5月14日前，业内普遍预期，九龙仓此次近400套的房源将给区域市场的竞争对手带来重创。开盘当日，众多购房者却发现，实际销售价与心理价位存在明显落差。数据显示，九龙仓项目开盘后仅售出100余套，与自身宣传的”去化6成”也有明显差距。对此不佳的销售表现，购房者们的声音最具解释：论坛上近期讨论最多的就是明明上万的价格，非要说7800元。当然，这其中也有不同的声音，有的网友认为九龙仓的楼面价很高，有这样的价格已经不错了。
买了房子的自然是下定了决心，没有买房的肯定是不满价格。业内人士指出，九龙仓本次营销策略值得商榷：尹山湖板块确实迎来了大范围竞争的局面，利用低价的宣传口号来吸引客户无可厚非，实际上购房者也知道，7800元/㎡的那几套房子，要么是难以入眼，要么是根本买不到。所以，大部分购房者对九龙仓的售价预期是不足9000元/㎡。而实际上，九龙仓开盘后的房价普遍在9500元/平米左右，相当部分的房源都在万元以上。这直接造成了低价宣传并未带来高去化率，甚至引起购房者的反感，对企业的诚信形象造成了直接的影响。
○市场观察：
超低起价，真优惠还是忽悠人？
从去年的上万元到现在的7字头起价，尹山湖的房价真的下降了？
NO！兴冲冲赶到尹山湖去的买房人，站在九龙仓光辉岁月的售楼现场，才发现自己被耍了。”这个楼盘看得上眼的房子，大部分价格都在9500元以上，只有少量特价房源在7字头，楼层低、采光差，怎么可能买？”九龙仓7800元起的广告，真的只是个噱头。
而旭辉美澜城主推刚需户型，以7字开头，当然该盘均价还是在8字头以上的。至于位置么，在众多地理位置优越的尹山湖楼盘中，它完全处于外围。这个地段，这个价格，对购房者来说，实在也算不上惊喜。
站在苏州人的心理区域里，尹山湖的价格定位，实在有些尴尬。撇开这个正在变美的湖岸线，这块新开发的热土未来的价值有多大？目前，尚看不清晰。但就短期来看，这里众多的大牌房企，楼盘竞争激烈，供需有点失衡，所以这里的价格心理预期，不会太高。
随着尹山湖板块商品房供应量的集中供应，部分楼盘打起”价格战”，也是在所难免。
离湖有多近，”身价”有多贵？
尹山湖就像一片新大陆，自从保利发现以后，地产大鳄云集此处。
很多人来这里的第一眼，有种置身当年金鸡湖边的错觉，这种一见钟情也许是开发商汇集此处的原因之一。因此，这片爱心形状的湖也就成了开发商嫁房的一大法宝，与湖的距离也成了房价至关重要的因素。
如果以尹山湖为圆心，往外画三个同心圆，最里面的一圈当属保利居上、中海·首开山湖一号、首开常青藤、弘阳·上湖、阳光新地、鑫苑·湖居世家和九龙仓·碧堤半岛了。第二圈就是紧随其后的天鸿·尹山湖韵、合景·叠翠峰、中富·御湖湾，第三圈则是在更外围的旭辉·美澜城、万业·湖墅经典等临近湖西的楼盘。
同心圆辐射范围内，各大开发商不问出处，只看身段，内圆的房价，好比飞镖靶心的得分，高人一筹，外围的房价只能屈人之下，稍低一等。虽然开发商的内心不愿意接受这样残酷的分级，但市场的形势和买家的挑剔，使他们不得不认清事实，放下身段，实事求是。尹山湖最美的就是湖，如果以湖为中心，基本可以估测到房子的价格。该板块楼盘多为高层，临湖圈就是真正的湖景房，价格自然最高，以尹山湖为圆心，越往外，价格相对没那么出挑。按照同心圆的地理位置去看，旭辉美澜城的低起价完全是因为它处于尹山湖外围，这个价格，自然也说不上有多诱人了。
房价高低，画个圈圈就知道
在这个区域，尹山湖成了颇有吸引力的中心点，围绕这个同心圆，价格战的大致火拼，可见端倪。
目前，环湖的第一圈楼盘均价都在万元以上，湖景别墅的价格不作参考，洋房起价普遍比高层起价高出2000元/平方米以上，高层价格也是越往上越高，所以，以10000元/平方米为基础价，基本足不出户就能大概掂量各个楼盘的价格了。
举个例子，同样选择高层，环湖最内圈的保利居上、山湖一号价格相当，如果山湖一号的价格暂时稍低一筹，只能说中海把该地块分为好几期，价格略低的这一期，肯定不是临湖的一块地。如果选择了保利居上，不同楼栋差价也会较大，临湖的一排高层是真正的湖景房，价格自然较高，靠后的楼栋，价格也会相应地亲民。九龙仓光辉岁月之所以起价较低，是因为与保利居上比，它已不能算是湖景房，离湖心的距离比较远。
在目前打得火热的价格战中，不难发现，离湖距离越远，价格血拼的”火药味”也就越浓烈。
开发商斗智斗勇 买家渔翁得利
这个夏天，面对这场火辣辣的价格战，暗中窃喜的，应该是买家了。
仔细比较就可发现，整个尹山湖，所有开发商在同一个同心圆内，找不到一模一样的房型，各家都有各家的优势。
有的湖景最美，有的得房率较高，有的私密性较好，有的则是价格放低姿态，有的离轨交2号线更近，有的则毗邻学校……开发商早就嗅到了这里的硝烟气味，各出奇招，斗智斗勇。但从目前的市场行情和格局来看，未来愿景并不明朗，供应量持续放大，买家观望气氛浓郁，价格，显然是最为实惠的一招。
尹山湖的这场价格战，早已不宣而战，如果不勇敢应战，只会溃不成军。
对于想在尹山湖安家的人来说，这个时候出手，也许是个好时机。当然，有没有慧眼挑到好楼盘，还要各凭本事。 返回苏州365房产网>>
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