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日本大型房地产企业处置现状如何

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日本群马县高崎市郊外的高崎问屋町站前正在建设15层的大型高档住宅楼。日本大型房地产企业NTT都市开发的总负责人新浩士介绍其便利性时表示，“从距楼盘1站路远的高崎站坐新干线到东京站只需1个小时。住在东京都内的人购买的也越来越多”。

这个高档住宅项目将于2023年秋季建成，这是NTT都市开发的主打品牌“Wellith”系列在群马县的第一个项目。主力户型为3LDK（三室两厅一厨），价格为3千万～4千万日元左右（约合人民币145万～194万元），不到东京23区的一半，因此备受好评。总套数为126套，在2022年夏季推出的部分房源瞬间售罄。购房者中有1成住在东京都内。

不仅NTT都市开发。被称为“七大开发商”的日本7家大型不动产企业中的野村不动产、东京建物也分别在宇都宫市及前桥市等人口稀少的关东北部开发高档住宅项目。原因是东京和关东南部适合开发的土地很少，此外随着新冠疫情下居家办公普及，追求通勤便利性的消费者减少。

日本大型房地产企业处置现状如何

在房产信息网站的运营公司上班的佐伯诗织（31岁）2021年底从东京都荒川区搬到了栃木县下野市。她一周去一次东京上班，丈夫也大多居家办公。下野市高档住宅的租金比东京荒川区便宜4成，房子面积约为80平方米，扩大了6成。在宽敞的厨房里做饭的机会增多，兴趣也越来越广泛。佐伯说：“现在的生活更舒服。在东京已经待不下去了”。

截至2022年1月1日，东京都的人口为1327万7052人，26年来首次同比减少。目前随着日本放宽外出限制，尽管以年轻人为主东京重新出现人口净流入，但人口已停止向东京单极集中。

日本Z控股旗下的雅虎已全面实施居家办公，4月起取消了员工交通费的上限，还允许乘坐新干线或飞机上下班。雅虎的常务执行董事汤川高康说：“员工可以选择灵活的工作方式”。

虽然人口在离开东京，但东京23区2021年上市的新建高档住宅楼的均价同比上涨7.5％，达到8293万日元（约合人民币401.49万元）。

据房地产调查公司东京KANTEI介绍，东京新建高档住宅楼的价格是2020年人均收入的13.4倍，合理水平被认为应该是年均收入7倍左右。在收入没有上涨，房价与年收入的倍率已超过合理水平的市场上，开始出现变化的迹象。

其一是购房者阶层的变化。日本东京圈1都3县（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）的新建高档住宅楼一直受到有购买力的双职工家庭等追求自有住房的实际需求的支撑，最近以投资为目的的临时需求的影响力也越来越大。

据房产管理公司Daiwa LifeNext介绍，该公司2021年1月管理的95栋20层以上超高层高档住宅楼中，40层以上以投资等为目的的非居住业主约占38％。东京港区的不动产咨询公司Total Brain的副社长杉原祯之说：“人们纷纷以投资为目的购买高档住宅楼。随着日元贬值，感觉比较便宜，购买高档住宅楼的外国人也越来越多”。

据Total Brain公司介绍，2021年年轻群体买得起的售价在3千万日元左右（约合人民币145万元）的新楼盘的供应量在1都3县为24个，是2015年的2成左右。这种价格的高档住宅楼在横滨市和埼玉市也很难找。LIFULL HOME’S总研的首席分析师中山登志朗说：“物色东京都心楼盘的富裕阶层和远离东京的中产阶层的两极分化越来越严重”。

如果工薪家庭离开，以投资为目的的临时需求的存在感越来越大，房地产市场行情就容易变得不稳定。

尽管东京圈的新建高档住宅楼行情因新冠疫情下寻找新房而恢复，但1～6月的上市套数为1万2716套，仍同比减少4.2％。由不动产经济研究所最初预测的正增长转为负增长。目前，上市第一个月的签约率低于7成（业绩良好的指标），签约率不到6.5成的月份也很多。

房地产开发商三菱地所Residence的社长宫岛正治指出，“低利率和供需平衡微妙地结合，才形成了现在的高档住宅楼市场”。日本不动产协会理事长（三井不动产社长）菰田正信表示，“包括价格在内，市场前景非常难以预测”，开始感觉到前景不明。

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