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东莞，保交楼的资金监管新政来了！

刚刚， 东莞住建局发布关于对《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知（征求意见稿）》公开征求意见后反馈情况的公告。

新政旨在规范商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金优先用于工程建设，督促开发企业切实履行合同约定交付责任，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

对商品房预售资金的收存、使用等进行了明确规定。

比如，对已取得商品房预售许可的项目，购房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户，开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款；

比如，监管额度内的资金，应当专款专用，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划。设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。

比如，当监管账户内的累计进账金额达到监管额度后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

东莞市住建局共收到86条意见，其中咨询类意见38条（已电话回复企业，企业表示已理解文件内容，无不同意见），建议类意见48条（拟采纳或部分采纳的30条，拟不采纳的19条）。

万科、保利、华润、华侨城、中海、招商、鹏瑞、金茂、嘉裕、龙湖、光大、海逸豪庭等房企都提了意见。

比如万科提出：1企业申请监管额度以外的资金回笼至项目公司，此资金属于建安范围外，不影响交付。建议此项情况无需镇区审批，或参考广州市，简化成其中只需要一级审批，以保证资金使用效率。

住建局回复：不采纳。我局将严格按照《广东省商品房预售管理条例》的规定，住建部门自收到预售人使用商品房预售款申请之日起五日内作出答复（包含市镇两级审批时限）。

万科还提出：后续取得不同节点的验收后，请款是否只能直接付给施工单位？如果是，由于企业不可能在取得主体验收后（40%保证金）到获取质量监督报告（20%保证金）之间长达约1.5年不支付施工单位及相关单位工程款，不支付可能导致项目停工，难以确保交付。所以期间开发商只能垫资付工程款，比如垫付完1.5年工程款后，项目验收了，提取的资金又只能支付给施工单位，此处存在重复付款，开发企业无法合理请款，直接对项目造成交付风险。建议质量监督报告获取后，开发商可以选择支付给施工单位，也可以选择凭已支付施工单位的证明材料提取至开发企业账户。

住建局回复：同意采纳。待《通知》正式发布后，我局将结合房地产开发企业诚信经营情况及该企业提出的相关意见建议，对商品房预售款使用实行进一步差异化监管，具体实施细则另行制定。

保利提出：建议放开监控户退房款要求，因所有房款均进监控户，如客户需退房退款，简化从监管户出款的手续。或提供项目公司退款回单以此提取监控资金至项目公司一般户。

住建局回复：1、部分采纳。企业可直接在商品房预售资金监管系统上上传资料申请退回购房款，操作流程简单；具体待《通知》正式发布后，我局将提供系统操作指引。2、已于8月18日电话回复企业，企业表示已理解文件内容，无不同意见。

还比如保利提出：关于监管额度单方造价认定的问题 ，建议按可售物业建安成本确认监管额度，自持物业由开发企业持有，自负盈亏，不涉及对购房人造成交付风险，算入自持物业成本增加可售楼栋的监管额度不合理。

住建局回复：不采纳。在同一个总平面规划图上的建筑，包括可售楼宇、配建物业、自持物业、地下室等应按规定同步开发建设、同步达到交付使用条件，不存在单独核算单独支付情形，而且自持物业也享受项目公共配套资源，因此监管额度按项目总平面规划图上的总建筑面积核算。企业可根据工程建设进度比例预留资金后，按用途提取使用商品房预售资金支付整个项目相应工程建设费用。

比如海逸豪庭提出：项目竣工后，可以申请解除监管。目前是需要达到确权后，才能申请解除监管，时间过久，资金积压时间久，不利于企业的资金安排，造成很大的资金压力。

住建局回复：不采纳。根据住房和城乡建设部、人民银行和银保监会发布的有关规定，监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划。即项目需待预售楼宇完成房屋初始登记后，监管账户才能申请取消商品房预售款监管。

比如光大提出：建议项目预留保证金额度比例适当降低。建议对以下几个重要节点的预留保证金额度计提比例进行调整：1、建议降低取得《主体结构分部工程质量验收记录表》的预留保证金比例；2、建议在取得《工程验收备案证书》后的预留保证金可以用比例计算或固定额度进行二选一。

住建局回复：1、同意采纳。待《通知》正式发布后，我局将结合房地产开发企业诚信经营情况及该企业提出的相关意见建议，对商品房预售款使用实行进一步差异化监管，具体实施细则另行制定。2、已于8月12日电话回复企业，企业表示已理解文件内容，无不同意见。

比如招商提出：关于差异化管理：建议对自愿加入“诚信联盟”，向社会公开承诺诚信守法经营的企业，或绿挡企业，适当降低各节点保证金比例。

住建局回复：部分采纳。待《通知》正式发布后，我局将结合房地产开发企业诚信经营情况及该企业提出的相关意见建议，对商品房预售款使用实行进一步差异化监管，具体实施细则另行制定。

除此之外，还有两家银行人民银行和东莞银行也提出了意见。

人民银行东莞市中心支行提出：根据省住建厅、省人行的反馈，建议在《征求意见稿》中将“超出监管额度的预售资金可以用于归还银行开发贷、到期债权等金融债务”这一有利于保护金融债权的条款有所体现。

住建局回复：同意采纳。已于9月14日与人民银行东莞市中心支行电话沟通，建议建立信息互通机制，由相关商业银行向住建部门提供有银行开发贷、债权等金融债务的商品房项目清单。住建部门根据项目清单，当项目办理商品房预售许可后，监管账户内资金超出监管额度的，住建部门将发送信息提示相关商业银行，由银行自行督促企业使用超出监管额度部分的预售资金优先用于偿还相关贷款。

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