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北京限购政策，为购房假离婚的法律风险

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为了遏制“假离婚”购房，8月5日，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》（简称《公告》），其中提出，自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，这一政策对于部分意图通过“假离婚”来获得购房资格，甚至通过“假离婚”来获得首套资格，都会产生直接遏制作用。“假离婚”的漏洞近两年在不少城市已经明确堵上，北京这次收紧信息也十分明确。

北京限购政策，为购房假离婚的法律风险

8月5日，北京市住建委发布新规，封堵离婚买房的限购“漏洞”。图片来源/IC photo

从购房资格封堵离婚买房“漏洞”

据了解，当前北京的限购政策是，京籍已婚家庭在北京限购两套住房，京籍单身家庭限购一套住房；非京籍家庭限购一套住房，需要满足连续缴纳5年（含）以上社保或个税。

根据上述《公告》，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合北京市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在北京市购买商品住房。

如何理解北京离婚购房新规？以京籍家庭为例，如果离婚前夫妻双方名下有2套房，离婚后，不论两人各分割1套房还是将2套房都分割到其中一人名下，离异后两人3年内均不得购房。“如果是非京籍家庭，离婚后，不管房子在谁名下，离婚后3年内也不得购房。”贝壳研究院高级分析师潘浩解读称。

此前，北京离婚购房政策出台于2017年。为了遏制购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的现象，当年的3月24日，央行出台《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。这意味着，对于“假离婚”购房者，此前虽然从信贷政策上进行了限制，但并未从购房资格上加以调控，政策存在漏洞。

北京住建委相关负责人也表示，仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。这既影响了调控的效果，也容易产生一系列法律风险和道德风险。

对于北京离婚购房新规，张波表示，把离婚买房这个“漏洞”给补上了，这一政策也预示着北京的调控力度正在有节奏地收紧中。潘浩指出，在原有限购政策的基础上，对“假离婚”现象予以打击，进一步缩窄了投资需求释放通道。

在具体执行层面，上述相关负责人表示，按照夫妻双方提交离婚申请的日期来判断，在新规发布前已提交离婚申请但仍处于30天冷静期的，不受此项规定影响。

新规出台背后：二手房成交过热、价格上涨

对于此次新规，除了“打补丁”“堵漏洞”，更多的原因在于今年上半年，受需求释放、“学区房”市场升温、违规资金流入等因素叠加影响，北京二手房成交过热，价格上涨。

根据北京中原市场研究部的统计，2021年上半年，北京二手住宅交易活跃，累计网签10.3万套，同比去年上半年增长65%，创2017年以来半年度新高。顺势而起的还有二手房成交价格，今年上半年北京二手房参考均价为6.09万元/平方米，为2018年以来同期最高水平，阔别2年后，重新站上6万元的台阶，同比去年同期上浮7%。

此外，国家统计局发布的“2021年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，北京二手房价以1.3%的环比涨幅位列全国第一，同比增幅为9.9%。

潘浩表示，“此次政策的推出旨在控制价格过快上涨，首先从需求端加强管理，其政策效果有待观察，不排除年底之前政策继续加码的可能性。”

张波认为，“这一政策结合学区的调整，可以预见到对于学区房的影响会更为明显，西城、海淀等区域执行多校划片，加之严控炒作学区房，本次政策又从购房资格角度入手，多重政策压力之下，学区房热度将迎来下降，并且不排除部分区域房价出现回调。”

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