2022年楼市形势分析与预判

在楼市发展的历史上,商品化改革是具有历史性的事情,从此以后房子的性质发展的本质的变化,很多人已经不但把房子当成居住地方,更是投资首要的选择,买房赚钱成为很多人的共识。

因此在过去二十多年中,很多人买了很多房子,根据央行的数据显示,目前国内城镇家庭有房率达到了90%,其中41.6%的家庭有1.5套房子,有家庭甚至有2套、3套房子。

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这从一个封面说明了目前很多人并且却贩子居住,在他们看来房子已经变成了投资品,房子越多说明未来带来的财富越多,如果房价进入上涨的阶段,可能会轻松实现翻倍盈利。但随着“房住不炒”政策的出台,全国房价上涨速度被快速遏制,楼市变冷,房价开始回落,买房不再是赚钱的事情。

但,从最近2021年的楼市看,楼市正在散发出一种“异常”的气息。

1、楼市房价下跌,销量下滑,开发商还在赚钱吗?

根据2021年的官方统计数据显示,2021年全国商品房销售面积同比增加1.9%,销售额也达到了历史新高181930万亿元,同时2020年销售额增加4.8%;但2021年楼市发生巨变,房价连续下跌,但依然达成了将近18万平方米的计划,对房企来说,卖掉的房子都成了现金流。

2、楼市紧张,宽松的政策频频出台

从2月份开始,整个楼市就开始出现巨大的变化,比如广州首付贷款利率下降至5.4%;进入3月份,郑州出台了12条刺激楼市的政策,比如一套住房的家庭如果贷款结清,购买二套房的按照首套房贷款申请。此外,部分三四线城市也积极开启放松购房措施,比如驻马店、菏泽等降低首付到20%,衡阳甚至出台特殊人才买房补贴100万。

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因此有人说,那么楼市是不是又要反弹了,变暖呢?秒懂认为,这种可能性不大,出现以上两种情况说明楼市会面临三个“反转”。

1、开发商降价、促销力度会更大

在楼市房价上涨的时候,开发商一般会捂盘惜售,施工进度慢,把多余的资金用在项目开发上,一起获得更多的利润。但现在楼市已经发生了巨大的变化,随着2021年三道红线,集中供地、打击学区房等,很多房企都出现了债务危机,资金紧张,房企融资困难,开启了历史上最大降价促销潮。

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比如保利,曾经最高幅度达5202元/平米。这说明买套100平的房子,能够省去50万,整体上降价了25%。随着越来越多的头部企业加入降价的行列,很多房企加入其中,但楼市依然低迷,开发商资金紧张。不少房企频频面临债务危机,比如中国奥园、佳兆业、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、中国泛海、北大资源、阳光100等,都爆出了项目危机。

因此很多房企资金紧张,对他们来说,降价促销就是为了回笼资金,维持现金流,进入2022年开发商回笼现金的需求会更迫切,未来打折的房企会越来越多。

2、各个城市差异化调控,“因城施策”

楼市调控中,以前是对楼市是一刀切的做法,全国楼市同步调控,让一些房价不高的城市房价越来愈多,居民有很大的情绪,让普通人买房越来越难拿,现在目前的楼市调控政策生了巨大的变化。

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当下的楼市调控有很多的不同,三四线城市已经陆续出台宽松的政策,并且强调满足普通居民的合理住房需求。

从诸葛找房统计的数据显示,2022年全国有55个城市对楼市进行了松绑,大部分都是降低首付比例、放松限购、住房补贴和住房补贴等。

秒懂认为,这从一个方面说明地产对经济的重要性,毕竟2021年暴雷的房企太多了,并且土地流拍,房价下降,让很多人不敢买房,市场信心降低到了最低点。很多买房人面临烂尾的风险,并且和房产相关的上下游企业同样受到影响。因此刺激地产行业,提振楼市信心是必然的。

3、炒房客投机取巧全部退出,以楼市刚需为主

现在买房人观念正在发生巨大的变化,购房主要以住房为主,尤其是一线城市更是如此。根据某机构统计数据显示,28个全国重点城市,2月份成交面积同比下降了32%,这是历年来的最低。在房价下降的面前,楼市成交量不断地下降,这说明未来楼市会持续下行。

从这三个方面来看,其实马云早就给出个答案,同时李嘉诚也给出类似的观点。

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马云在给员工《未来的年轻人,要学会租房子》的文章中提到,鼓励大家不要买房,要学会租房。租房和买房相比,会有更多的懒得去,比如你个月5000元,房贷3000元,只剩下2000元,生活会省会痛苦,反之如果租房的话,一个月1500,那么你会有更多的经历去学习,去提升投资自己。

此外就是李嘉诚,在退休的时候也说出同样的观点,不赞成年轻人过早地买房,给出建议,买房要量力而行,甚至还说,如果无房女朋友不同意买房,可以趁年轻再找一个。

秒懂认为,2022年的楼市已经实现了李嘉诚和马云的预言。现在楼市和以前有很大的变化,以前买房没有时间选择,只要买房就对了,买后就会赚钱,日光盘频频再现。但现在则有很大的不同,不会再有那么火爆的场景。但有人认为是疫情导致的,等疫情过去之后楼市会再次火爆,对此秒懂并不认可。

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从现在楼市现实情况来看,目前无论是销售额还是销售面积已经到了顶峰,比如销售体量达到了18万亿,房子总量已经相对过剩,在这种背景下,很多城市还盖房,当下户均已经达到了1.5套,房子足够30亿人居住,但房子空置率居高不下,达到了21.4%,但国际惯例,一般在5%到10%是合理的,当下楼市空置率过高。

总之,现在的楼市是房子多,人少,人均房子多,并且随着楼市调控的严格,房子的流动性差,盈利低,变现难,因此未来房价大涨可能性不大。对有房家庭来说,未来买房会面临两个问题:

一是房子难出售变现,二是房子难出租。

秒懂认为,新房卖不动,未来让更多的人住得起房,开始实施租售并举的措施,因此到2025年租房市场还会扩大,在房价稳定的情况下,无论是租还是买,这些有1.5套房子41.5%的城镇家庭都难获得利益空间。

未来在新趋势下,秒懂认为,李嘉诚和马云的劝告“年轻人不急着买房”是正确的,即使是当下不买,5年后买不回后悔,在楼市房价稳定,价格回归的情况下,多套房的家庭未来会面临更大的费用持有成本,如果还寄希望于房价上涨,那么洗洗睡吧,未来楼市会更有利好刚需。

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